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学区规划变动后能否因此解除购房合同

【案情】张某因女儿就读需要,选定其听说的规划在“城关一小学区房”的乙小区购买房屋,并付清了购房款。但政府学区规划并未将乙小区划归为“城关一小学区房”。张某因此向甲开发商提出解除购房合同,甲开发商以不符合解除合同情形为由拒绝。张某以情势变更为由,要求解除房屋买卖合同。

【分歧】关于本案中,对张某能否以情势变更为由,解除与甲公司的房屋买卖合同,存在两种不同意见:

第一种意见为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释(二)》第二十六条的规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。政府学区规划并未将乙小区划归为“城关一小学区房”,继续履行合同对张某明显不公平,也不能实现张某购房的合同目的, 张某要求解除与甲公司的房屋买卖合同,应该得到支持。

第二种意见为:张某以情势变更为由,要求解除与甲公司的房屋买卖合同,不符合情势变更的情形,依法不应当予以支持。

【评析】笔者同意第二种意见,主要理由如下:

情势变更的意义,在于通过司法权力的介入,强行改变合同已经确定的条款或撤销合同,在合同双方当事人订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,其追求的价值目标,是公平和公正。

本案不具备情势变更原则的适用条件:(一)情势变更须是当事人所不能预见的,且有不可预见之性质。在本案中,张某因女儿就读需要选定其听说的规划在“城关一小学区房”的乙小区购买房屋,张某对于自己认定“城关一小学区房”系道听途说,且甲开发商并未向张某作出乙小区是“城关一小学区房”的相关承诺,张某对自己的主观过错应当承担责任。(二)因情势变更而使合同的履行显失公平,这是适用情势变更原则的实质要件。甲公司销售的乙小区系生活居住用房,甲公司在出售房屋时不违反诚实信用、公平合理原则。张某购买乙小区的房屋能够实现居住的目的,购买的房屋和支付的房款并不存在显失公平的情形,张某并未因购买乙区房屋而遭受巨大损失。

综上所述,张某以情势变更为由提出解除购房合同,不符合法律规定,依法不应当予以支持。

(作者单位:江西省乐安县人民法院)

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