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侵犯建筑物共有部分典型案例分析一则

【案情】原告袁某诉被告袁某某业主共有权纠纷一案

原告袁某诉称:与被告系上下邻居关系,2009年底,被告进行房屋装修时,擅自破墙开门开窗,将五层共用平台占为私用,在上面种植花草,放置石桌、石凳等。还在通往五层共用平台的五层共用走道上安装铁门,将铁门之内的共用走道作为厨房占用,妨碍原告及其他居民进出五层共用平台。后经居民投诉,2014年在区房地局的干预下,被告拆除了上述部分违章搭建。2015年底,被告又擅自在五层共用平台上搭建阳光房,该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,严重影响原告安全。为此,原告多次与被告交涉,但被告置之不理,给原告人身安全及身心健康均造成严重影响。故原告起诉法院要求判令被告:1、拆除搭建在房屋五层共用平台上的阳光房,恢复共用平台原状;2、排除通向五层共用平台的妨碍,拆除搭建在房屋五层共用走道上的厨房,恢复五层共用走道原状;3、赔偿原告精神损害费人民币3,000元。

被告袁某某辩称:房屋四层屋顶上的阳光房非被告搭建,五层走道上搭建的厨房系被告的前任住户所为,且与居住六层的原告无任何关联,不影响原告的通风、采光和通行,对此,原告没有诉权。综上,要求法院驳回原告的所有诉讼请求。

法院查证的事实:原、被告分别系房屋606室、506室房屋的权利人。2009年5月被告与某置业有限公司签订《住房转让协议书》,取得506室房屋的所有权。协议书补充条款载明:该房价中含铁门内过道及平台,系505室、506室二户独自使用。上述平台及原告所诉的五层共用平台系房屋四层屋顶。2009年6月,被告住于505室(系被告妻子所有)。2014年1月13日,区房屋土地管理局(以下简称“房地局”)向被告发出《行政处罚决定书》,该决定书载明:因擅自在房屋东墙开窗及占用共用部位,安装铁门和水泥栏杆,擅自门改窗,破墙开门。限2014年1月22日以前改正,恢复原状。因被告逾期未履行,房地局于同年6月向本院申请执行。2014年7月房地局以当事人通过协调处理已于2014年7月22日履行了部分拆违义务,其余违章行为待平改坡工程施工时一并处理为由撤回申请执行。2015年起被告陆续在四层屋顶上搭建阳光房、种植绿化。以上事实由原告提供的房屋资料、照片,被告提供的《住房转让协议书》、《行政处罚决定书》,本院制作的庭审笔录等证据予以佐证。

法院判决及其理由:不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则,正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的,应当停止侵害、排除妨碍行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能,权利人请求排除妨碍、恢复原状,人民法院应予支持。本案中四层屋顶及五层走道均系业主共有部分,被告擅自在四层屋顶上搭建阳光房,并将五层走道改作厨房占为己用。经现场查看,被告搭建的阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,客观上影响原告的居住安全。故原告作为与被告同号房屋606室的权利人,要求被告拆除搭建在四层屋顶上的阳光房;拆除搭建在五层走道上的厨房,恢复五层走道原状的诉讼请求,与法无悖,本院予以支持。但原告要求被告赔偿原告精神损害费人民币3,000元的诉讼请求,与法无据,本院不予支持。关于被告称原告所诉的违章搭建大部分系其前任住户所为,与其无关一节,本院认为,违章搭建即便由被告前任住户搭建,但已随房屋一起转让给被告,其从搭建物上获得的利益理应承担相应的民事责任,故该抗辩理由,本院不予采纳。被告虽称阳光房非其搭建,其妻黄华在另案中也称阳光房系己搭建,但被告与黄华作为夫妻,且共同使用阳光房,因此被告亦应对该阳光房的拆除承担责任,故被告该抗辩理由,本院亦不予采纳。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第(二)项,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项、第十四条之规定,判决如下:(1)袁某某于本判决生效之日起三十日内拆除上海市房屋四层屋顶上搭建的阳光房;(2)袁某某于本判决生效之日起三十日内拆除安装在上海市房屋五层走道上的铁门及其附件;将上海市房屋五层走道通往四层屋顶之间的窗恢复成原来的门;(3)袁某某于本判决生效之日起三十日内清除安装在上海市房屋五层走道上的厨房设备及放置的所有物品,恢复走道原状;(4)驳回袁某的其余诉讼请求。

【评析】

一、本案适用法律制度的选择

本案中涉及的法律关系较为复杂,原、被告既是同一栋建筑物区分所有的区分所有人,又系上下楼邻居关系,可以适用建筑物区分所有权制度来解决他们之间的纠纷。,也可以运用相邻关系来化解他们之间产生的矛盾冲突。这就建筑物区分所有权制度和相邻关系两项制度。虽然这两项制度有一些交集,但也还是有很大的区别,主要区别如下:

1.性质不同。建筑物区分所有权是一种特殊的所有权,由专有权、共有权以及成员权相结合而成,属于独立的一种物权。相邻关系,并不是一种独立的物权,其本质是相邻不动产所有权或者使用权的适当扩展或限制。

2.主体不同。建筑物区分所有权主体必须是所有权人,现实中取得专有部分的所有权即成为了建筑物区分所有权人。相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有人或使用人,此处不限于是所有权人。

3.客体不同。建筑物区分所有权的客体指的是区分建筑物的专有部分和共有部分。相邻关系客体一般是指相邻各方行使不动产所有权行为,强调的是所有人或使用人可要求邻人提供方便,正当行使自己的所有权权益,同时又要为邻人利益方便,接受必要限制。

4.内容不同。建筑物区分所有权的内容包括对专有部分的权利义务,基于共有部分而形成的权利义务,以及依成员权而享有的权利和承担的义务。相邻关系内容包括:相邻一方有权要求相邻另一方提供必要的便利,相邻另一方应当在必要的限度内给予方便。可以说此为对不动产所有权的扩张;相应的,在他方要求己方提供必要便利时,己方得负担一定限度的容忍义务,也就是限制己方权利的行使。

5.建筑物区分所有权制度主要解决的是所有权的行使与保护问题,而相邻关系主要调整的是所有权的延伸和限制问题。

若本案适用相邻关系的话,原告的三个诉讼请求中只有“拆除搭建在房屋五层共用平台上的阳光房,恢复共用平台原状”此一个诉讼请求能得到法院的支持。从原告的诉称中可知,被告擅自在五层共用平台上搭建阳光房,该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米。此阳光房已经威胁到了原告的居住安全。原告以相邻关系起诉能得到法院的支持。但是关于被告占用走道搭建厨房的行为并没有对原告不动产所有权的行使造成影响仅以相邻关系为由起诉是得不到法院的支持的。

故本案适用建筑物所有权制度,原告的权利才能得到最大限度的救济。本文将从建筑物所有权方面对本案进行详尽的分析。

二、本案争议的焦点

本案中存在以下几个值得讨论的问题:1、被告的行为能否构成侵权?2、协议的效力如何?

1.被告的行为能否构成侵权?

本案中涉及争议的平台和走道都属于区分建筑物的共有部分,被告作为建筑物区分所有人之一对争议的平台及走道同样享有权利。要判断被告的行为是否构成侵权,就要分析被告的行为是否构成了对其他建筑物区分所有人对共有部分支配的妨害?若被告的行为没有对其他建筑物区分所有人的共有权造成妨害,则不构成侵权;反之,则构成侵权。

本案中四层楼顶平台以及通往五层共用平台的五层共用走道,无论是构造上,还是使用上均不具有独立性,不属于专有部分。本案中争议的走道则属于全体共有权人必须共同使用的共有部分。对该共有部分权利的行使应当遵循法定原则,严格依据法律的规定进行。依据《物权法》第83条规定可知,“侵占通道”属于损害他人合法权益的行为。被告将五层走道改作厨房占为己用的行为损害了他人的合法权益,属于侵权行为。

另外,本案中被告提出被告搭建阳光房、种植绿化的行为与居住六层的原告无任何关联,不影响原告的通风、采光和通行,对此,原告没有诉权。本案中经法院查明原告系上海市房屋606室的合法所有人,原告享有该房的所有权,也成为众多建筑物区分所有权人之一,原告享有专有权、共有权和成员权。案中涉及的平台以及走道是共有部分,原告对争议部分享有共有权。

2.协议的效力的问题

本案中协议涉及的走道依其性质属于全体区分所有人必须共同使用的共有部分,对其使用必须依照法律的规定。依据《物权法》第76条以及《建筑物区分所有权法律应用问题解释》第7条的规定可知“改变共有部分的用途”属于区分所有人共同决定的事项。该补充协议由被告与某置业有限公司擅自达成,并没有经过其他区分所有人的共同决议,是不具有效力的。

本协议中的平台虽然不属于全体区分所有人必须共同使用的共有部分,可以通过全体区分所有人约定设置专有使用权。可是协议中设置的专有使用权并没有取得其他区分所有人的同意,显然也是不符合法律规定的。

通过以上分析可知,本案中的补充协议是没有法律效力的,被告不能通过本补充协议取得走道以及平台的专有使用权。共有权人肯定有权对妨害其共有权行使的行为人提起诉讼。

三、对法院判决的分析

本案的审理法院认为:“不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则,正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的,应当停止侵害、排除妨碍。”据此可以看出法院是以我国民法之不动产相邻关系为本案的法律适用依据。相邻关系是民法上的一项重要制度。所谓相邻关系是指“两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人,在行使不动产的所有权或使用权时,相互间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。”[马俊驹、余延满著:《民法原论》,北京:法律出版社,2010年版,第362页。]其后法院又以“行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能,权利人请求排除妨碍、恢复原状,人民法院应予支持”作为并列的判决理由之一。此处又适用了建筑物区分所有权制度。

可以看出本案的审理法官并没有对本案中涉及的法律关系作出准确的定性,而是将相邻关系和建筑物区分所有权两项制度叠加适用。相信在实践中如此适用此两项制度的情形肯定不胜枚举。司法实践中造成此种情形是由于建筑物区分所有权与相邻关系二者之间的界限不是很明确。特别是因共有部分产生的纠纷时,二者甚至还会产生竞合的情形。但必须明确建筑物区分所有权和相邻关系毕竟是两项不同的法律制度,如前文所述即使是相同的情形,选择适用不同的法律制度必然会产生不同的法律后果。

具体到本案而言,被告在四层属于建筑物区分所有人共有的平台上搭建阳光房的行为,一方面,本平台属于全体区分所有人共有,原告当然享有共有权,故原告可以基于共有权提起物上请求权。另一方面,由于该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,严重影响原告安全。原告也可以基于相邻关系提起诉讼。但对于本案中涉及的走道,被告将其占用为厨房的行为,正如被告辩称所言,并不影响原告的通风、采光和通行等,原告不能基于相邻关系而请求被告拆除,只得基于共有权提出请求。在审理此案时,若原告是基于共有权提起诉讼就要适用建筑物区分所有权制度,则原告要求拆除五层共用平台上的阳光房以及拆除五层共用走道上的厨房,恢复五层共用走道原状这两项请求都可得到法院的支持。若是基于相邻关系而应适用相邻关系法律制度,则拆除五层共用走道上的厨房请求是不能得到法院支持的。可见本案审理法院将建筑物区分所有权和相邻关系一起作为判决理由的做法有诸多不适当。

(作者蔡婷,湖南省常德市中级人民法院,来源中国法院网)

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