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从南京市天山汇景园小区的会所之争看住宅区会所的产权归属

【南京物业律师点评】关于车位、会所、幼儿园等部位的所有权归属,应按照以下原则确定归属:

一、约定优先。首先,看商品房买卖合同是否对车位、会所等部位的归属做出了约定,有约定的按照约定确定归属。

二、约定违反法律、行政法规强制性规定的无效。如果商品房买卖合同关于车位、会所、幼儿园等部位的归属的约定违反了法律或行政法规的强制性规定,则相关约定无效。

三、没有约定的,看该部位面积是否进行公摊。在商品房买卖合同没有约定的情况下,如果车位、会所被列入小区公摊面积范围,则其产权归全体业主。

四、既没有合同约定也没有证据证明车位、会所的面积计入小区分摊面积,且会所在结构、功能上独立,应区分投资情况,按照谁投资,谁所有,谁受益的原则,可以确定归开发商所有。

【裁判旨要】购房合同中并未将会所计入业主共同所有范围之内,故开发商与业主关于会所交付的约定应理解为开发商负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务,并非会所所有权的交付。关于或内部恒温游泳池等配套设施的所有权归属同样适用上述规则。故业委会无权基于对会所及其内部设施的所有权要求开发商履行交付义务。

 

附:判决书原文

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)宁民终字第28号

上诉人(原审原告)南京市天山汇景园住宅小区业主委员会,住所地南京市玄武区天山路8号天山汇景园小区。

负责人张苏扬,该业主委员会主任。

 

被上诉人(原审被告)南京宏顺房地产开发有限公司,组织机构代码24968937-6,住所地南京市玄武区天山路6号。

法定代表人张克顺,该公司董事长。

上诉人南京市天山汇景园住宅小区业主委员会(以下简称汇景园业委会)因与被上诉人南京宏顺房地产开发有限公司(以下简称宏顺公司)建筑物区分所有权纠纷一案,上诉人不服南京市玄武区人民法院(2013)玄民初字第1134号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年12月21日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

汇景园业委会原审诉称,宏顺公司为南京市天山汇景园住宅小区开发商。小区交付之初,汇景园业委会指定南京人和佳园物业管理有限公司(以下简称人和物业公司)为小区的物业管理公司,2010年,人和物业公司私自将物业管理职能移交给南京仟泰物业管理有限公司(以下简称仟泰物业公司)。在仟泰物业公司管理期间,汇景园业委会曾聘请律师多次向仟泰物业公司讨要小区前期物业资料,但仟泰物业公司均拒不提交,故宏顺公司应向汇景园业委会交付小区前期物业资料;宏顺公司作为小区开发商,在其售楼的广告宣传彩页和房屋买卖契约中均明确小区配套设施包括会所一处和会所内恒温游泳池一座,故会所及室内恒温游泳池属于全体业主共有,但会所至今未交付业主使用,游泳池也始终没有建造,故宏顺公司应向汇景园业委会交付会所及会所内游泳池。另人和物业公司法定代表人与宏顺公司法定代表人张克顺系父子关系,在人和物业管理期间,小区会所的健身器材及部分空调遗失,宏顺公司作为小区的开发商,应对会所的设施设备承担补充配备责任;宏顺公司未提供合格消防设备,现存消防设施设备存在众多质量问题,且消防设施设备配备严重不齐全,对公共安全构成极大隐患;另小区公共设施设备存在多处损坏,如因地下管网排水系统不健全,造成污水无法排出;电梯机房排风扇不能正常使用;电梯门厅大理石脱落等。故汇景园业委会诉至法院,请求判令宏顺公司向汇景园业委会移交项目开发批准报告、规划许可证等22项前期物业资料(详见附件一);宏顺公司向汇景园业委会移交小区会所,并配备相关设施设备(详见附件二);宏顺公司向汇景园业委会交付宣传彩页中所描述的会所内恒温游泳池一座;宏顺公司对消防设施履行配备维修义务(详见附件三);宏顺公司对小区内公共设施设备履行维修义务(详见附件四)。

宏顺公司原审辩称,汇景园业委会未经过法定程序成立,不是适格汇景园业委会,且汇景园业委会起诉未得到业主大会或全体业主授权,故汇景园业委会并不具有起诉资格;汇景园业委会在诉状中所列要求宏顺公司移交的物业资料已经远远超过开发单位应向前期物业管理单位移交资料的范围,宏顺公司已按法律规定向前期物业公司即人和物业公司移交了前期物业资料;会所并不属于小区的配套设施,但宏顺公司已将会所交与人和物业公司;汇景园业委会所提交的广告宣传彩页不是宏顺公司售楼的广告,即使存在宣传,也只是一种广告形式,对宏顺公司并无约束力,且宏顺公司与业主的购房合同中并无游泳池的约定;宏顺公司交付房屋前通过了包括消防等各项内容的竣工验收,小区的消防设施是业主在使用过程中出现的遗失、损坏,与宏顺公司无关;小区住宅交付已有十年,已经超过质量保修期,故宏顺公司对公共设施及设备的损坏和缺失不承担维修责任。综上,请求驳回汇景园业委会的诉讼请求。

原审法院经审理查明,2010年12月22日,汇景园业委会就其成立情况在南京市玄武区人民政府玄武门办事处备案。天山汇景园小区共有建筑三幢,其中01幢所有权人为中国人民解放军总后勤部,建筑面积为6414.62平方米,02、03幢由各业主所有,共计56户,02幢各户面积总和为3767.32平方米,03幢各户面积总和为6771.44平方米。宏顺公司系天山汇景园小区开发单位。03幢二单元一、二层部分面积为小区会所。小区前期物业管理公司为人和物业公司(后变更为南京民浩物业管理有限公司,以下简称民浩物业公司)。2011年,人和物业公司撤出,物业公司变更为名城物业管理服务有限公司(以下简称名城物业公司)。2013年,汇景园业委会诉至原审法院。

原审审理过程中,汇景园业委会举证了下列证据:

1、南京市玄武门街道备案的业主委员会成立备案材料。材料中包括筹备申请、业主名册、会议纪要、选举结果、通报等。

2、天山汇景园小区业主同意汇景园业委会提起此次诉讼的业主签名表一份。签名表记载签字业主共计51户,签字业主所占面积总计为8933.69平方米。

3、天山汇景园销售宣传彩页一份,该彩页中“物业指标”栏目下记载“健康会所:乒乓球、书吧、……室内恒温游泳池、……”。

4、2幢801室业主翁历文与宏顺公司签订的商品房买卖契约,该契约附件2记载了计入共有公用分摊面积的共有部位,包括分隔墙、外墙体一半、楼梯间、电梯井及机房、管道井、通风井、公共门厅、过道;附件3记载了未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位,包括物业管理用房和值班警卫室;附件4约定:“宏顺公司应按下列标准和时间交付与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施:……,5、会所,标准:迷你型会所:室内恒温游泳池、书吧、健身房、乒乓球室、桌球室”。该合同附件8约定房屋工程质量的保修期除房屋白蚁预防为15年外,其余保修期最长为5年。

原审审理过程中,汇景园业委会认可会所原有跑步机五台、综合健身器一台,乒乓球室、健身房、二楼会议室共有空调三台,后被拆走,现要求宏顺公司对上述缺失设施履行配备义务。汇景园业委会认可房屋交付时小区的消防设施齐全,小区房屋质量已过保修期,但认为汇景园业委会所述公共设施的损坏在保修期内发生,故宏顺公司应承担维修责任。

宏顺公司对汇景园业委会所举证证据1、2的真实性不予认可,认为不能证明汇景园业委会提起诉讼得到超过法定人数的业主授权;对证据3的宣传彩页,宏顺公司对其真实性不予认可;对证据4,宏顺公司认可其真实性,但认为宏顺公司只是与翁历文的购房合同中关于会所设施配备中约定了恒温游泳池,其余业主的购房合同中并没有恒温游泳池的约定。

宏顺公司为证明其抗辩主张,举证了下列证据:

1、宏顺公司与仟泰物业公司签订的股权转让协议一份、江苏省南京市工商行政管理局公司准予变更登记通知书、人和物业公司股东会议决议、人和物业管理有限公司股权转让资料清单。股权转让协议约定宏顺公司将其在人和物业公司的475000元股权转让给仟泰物业公司。变更登记通知书记载人和物业公司变更为民浩物业公司,股东变更为仟泰物业公司和黄荷根。股东会议记载黄荷根为民浩物业公司总经理。资料清单记载宏顺公司将天山汇景园01、02、03幢及地下车库的结构、建筑、电气、给排水、暖通图纸,相关设施设备的安装使用说明、合格证及维护保养协议,02-03幢住房手册、交房单、验房表移交给黄荷根。

2、南京军区司令部南京第二离职干部休养所出具的“情况说明”一份,“情况说明”主要内容为:“天山汇景园小区为我所和南京宏顺房地产开发有限公司联建项目,其中01幢及03幢204、704、904、1004室房屋为部队军产房。天山汇景园小区有会所一处,原由小区前期物业管理单位南京人和物业公司管理,后2011年该物业公司退出小区管理后,会所钥匙由物业公司转交到我所。”

3、宏顺公司与章霞、傅仕伟签订的关于天山汇景园住宅小区的购房合同。该合同附件4公共配套设施中关于会所的描述为“无泳池”,对会所的配备标准亦无记载。其余附件内容与汇景园业委会提交的翁历文的购房合同一致。

宏顺公司以上述证据证明其在股权转让时已将相关前期物业资料移交给民浩物业公司总经理黄荷根;会所已交付给前期物业公司人和物业公司;宏顺公司并未与所有的业主约定会所中含有室内游泳池。

汇景园业委会对证据1的真实性不予认可,认可证据2、3的真实性。

以上事实由备案登记表、房屋所有权证书、房屋分户面积对照表、汇景园业委会与宏顺公司提交的其他证据及当事人陈述所证实。

原审法院认为,汇景园业委会提交的业委会备案材料可以证明汇景园业委会经法定程序成立,且在相关管理部门备案,故对宏顺公司关于汇景园业委会主体不适格的抗辩,原审法院不予采信。天山汇景园小区住户共计56户,签名表签名户数为51户,签字面积总计为8933.69平方米,故汇景园业委会所提交的业主签名表户数及所占面积均已超过法定标准,能够证明汇景园业委会起诉取得超过法定人数业主的授权,宏顺公司如否定业主签名表的真实性,应提供相反证据,现宏顺公司无相反证据否定业主签名表的真实性,原审法院确定汇景园业委会可以代表全体业主提起此次诉讼。

《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条规定:建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。根据上述规定,建设单位具有向物业公司移交前期物业资料的义务,前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时具有向业主委员会移交物业资料的义务。汇景园业委会所主张的22项资料中,其中1-15、17、18项并无法律规定属于建设单位应向全体业主移交的资料,16、19、20、21、22属于上述法律规定建设单位应向前期物业服务企业的移交内容,本案中,宏顺公司提交的证据1中的四份证据互相印证,证明宏顺公司在股权转让时已向前期物业公司,即民浩物业公司(原人和物业公司)移交了法律所规定的应当移交的前期物业资料。综上,汇景园业委会要求宏顺公司移交22项资料的请求,原审法院认为应予驳回。关于法律规定应当移交的前期物业资料,原审法院认为汇景园业委会可另案向小区前期物业服务企业主张。

宏顺公司在与小区业主的购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所,其中翁历文的购房合同中还约定会所内含有恒温游泳池一座,但在汇景园业委会、宏顺公司各自提交的购房合同中均未将会所计入业主共同所有范围之内,故宏顺公司与业主关于会所交付的约定应理解为宏顺公司负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务,并非所有权的交付。现汇景园业委会基于天山汇景园全体业主对会所及室内的恒温游泳池享有所有权而要求宏顺公司履行交付义务,但汇景园业委会并无证据证明该小区内会所及会所内相关设施、设备的所有权属于全体业主,故对汇景园业委会要求宏顺公司交付会所及游泳池所有权的请求,原审法院认为应予驳回。同理,会所内相关设施及设备也并不属于全体业主所有,且汇景园业委会自认会所内相关健身器材及空调原本存在,故对汇景园业委会关于会所、游泳池移交及配备会所内相关设施的请求,应予驳回。

汇景园业委会自认天山汇景园小区物业的保修期已过,且在小区交付之初,相关消防设施、设备的配备齐全,故对汇景园业委会要求宏顺公司履行消防设施设备的配备维修义务及对公共设施、设备履行维修义务的请求,应予驳回。

据此,依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,原审法院判决:驳回南京市天山汇景园住宅小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费400元,由汇景园业委会负担。

上诉人不服原审判决,向本院提起上诉称:一、原审法院事实查明不清。首先,原审法院根据被上诉人提供的证据一认定被上诉人已经向前期物业服务企业移交了《中华人民共和国物业管理条例》第29条规定的建设单位应该向物业服务企业移交的资料缺乏事实依据;其次,原审法院认定上诉人要求被上诉人对相关消防设施、设备配置齐全,履行消防及其他公共设施的维修义务是在质保期后提出的并予以驳回的做法不当。二、原审法院认定会所、会所内的设施、恒温游泳池不属于全体业主所有法律适用错误。首先,上诉人认为小区会所及会所内的室内恒温游泳池、书吧、健身房、乒乓球室、桌球室属于《物权法》第六章所称的共有部分,也满足《物权法》第73条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》的三条规定;其次,根据上诉人与小区业主签订的《南京市商品房买卖契约》第七条第1款之规定,也可以看出房屋销售时,被上诉人是将会所与自来水、煤气、电、门卫房、智能化管理作为同一类别的设施,及业主共有设施,并承诺在2005年12月30日交付给业主;另外,会所位于天山汇景园建筑规划区内,被上诉人至今也未曾向业主告知该会所属于市政公用部分,也未有任何市政部门主张或行使权利,且被上诉人不享有该会所的所有权,故上诉人认为该会所属于《物权法》第六章所称的共有部分。综上,请求二审法院撤销原审判决,依法改判支持一审的诉讼请求并由被上诉人承担一审、二审案件受理费。

被上诉人宏顺公司辩称:一、被上诉人已经举证证明将物业资料移交给前期物业管理单位,资料的接受人黄荷根身份已经于一审查证,为前期物业管理单位总经理,有权接收资料。二、上诉人所称设施设备维修问题早已超过质量保修期,被上诉人不应承担责任。三、上诉人并无任何证据证明拥有会所及相关设施的所有权,故上诉人的诉请没有任何的事实和法律依据,另外,被上诉人已提供证据证明项目并无上诉人所称游泳池。综上,一审判决驳回上诉人诉请正确,上诉人上诉理由不能成立,请求二审驳回上诉,维持原判。

本院对原查审明的事实予以确认。

二审中上诉人提交证据:1、高楼门66号住宅03幢1层平面图(竣工图),用以证明目前小区会所的位置是架空层,因架空层属于全体业主共有,因此,由架空层转变而来的会所也应当为全体业主共有。2、南京市规划局关于南京市天山汇景园住宅小区业委会咨询的回复,用以证明:03幢1层的会所是由架空层调整而来的,应认定为业主共有;小区会所应包含游泳池,乒乓球桌球等娱乐设施,开发商在一审中认为未向业主承诺会所的内部设施,系虚假陈述;会所是为业主需要而建的,故其所有权应当是业主。3、天山汇景园业主的4份购房合同,用以证明虽然这4份合同中对会所的标准未作出明确约定,但一审中提交的翁历文的购房合同中对会所有明确约定,小区中只有唯一的一处会所,在被上诉人与其他业主约定不明的情况下,应该按照有明确约定的购房合同标准为小区配备会所。被上诉人质证认为:上诉人早就有该份证据,其不在法律规定期限内向法庭提交,不属于新证据,这是其对自己举证权利的放弃,请求法庭不予采信。

二审中被上诉人提交证据:1、03栋一层平面图的规划核准图,证明会所部分由架空层变更成会所,该部分不属于架空层,所有权不属于购房者。2、03栋商品房销售许可证及商品房共有公用部位的明细表,证明会所不属于架空层,会所是属于公共配套建筑(部位),是开发商根据总体规划需求而建的,在不改变用途的情况下,开发商享有使用收益的权利,同时证明了购房者不拥有会所的产权,会所的产权不归全体购房者,我方认为会所的所有权是属于被上诉人。上诉人质证认为:对证据1的真实性是认可的。我方向法庭提交了竣工图,是在规划核准图之后形成的,按照常理,先规划后施工、再竣工,竣工图纸是与现场最吻合的,也是形成时间最靠后的,而当前会所所处区域正是竣工图列明的架空层,所以我方有理由相信该架空层由被上诉人私自变更成了会所,规划核准图仅是开发公司在申请规划许可时,向规划局提交的图纸,在房屋建设和施工过程中规划是常有调整的,所以说规划核准图不能代表该规划未做过调整。证据2是商品房共有公用部分明细表,所以我方有理由相信在该表格上显示的任何部位都应当是共有或者公用部分,我方也注意到在说明部分,说明开发商在不改变用途的情况下可以使用和收益,但是并未明确说开发商享有所有权,而该表格是共有共用的明细表,所以我方有理由相信会所属于业主共有,开发商享有使用和收益的权利,即便会所不属于全体业主所有,也绝不属于开发商所有。

本院认为,当事人对自己主张的事实,有责任提供证据证实。上诉人汇景园业委会上诉主张被上诉人宏顺公司未移交前期物业资料,而被上诉人在一审中提交了前期物业公司总经理黄荷根已经接收法律规定应当移交的前期物业资料的证据,上诉人未能提供相反证据证实,对此项上诉理由,本院不予支持。上诉人上诉主张被上诉人应履行消防设施设备的配备维修义务及对公共设施、设备履行维修义务,因涉案房屋早已交付使用并办理产权手续,在交付之时上述设施、设备配备齐全,且被上诉人对上述设施设备的保修期已过,故上诉人的理由不能成立。被上诉人在与小区业主的购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所,并未明确会所产权归全体业主共有,且会所虽由架空层调整规划变更而来,但在南京市房产管理局颁发的商品房预售许可证的明细表中也未明确会所为全体业主共有共用部分,仍属于公共配套建筑,开发商享有使用、收益权利,因此上诉人主张享有会所及游泳池所有权并要求交付,没有事实和法律依据。上诉人亦没有证据证明会所内相关设施及设备归其所有,原审中上诉人也陈述会所内相关健身器材及空调原本存在,因此上诉人上诉要求移交会所、游泳池及配备会所内相关设施的上诉请求,本院不予支持。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费400元,由上诉人汇景园业委会负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李飞鸽

代理审判员  马 帅

代理审判员  张卓慧

二〇一五年四月十二日

书 记 员  朱亚芳

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