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从南京市天山汇景园小区的车位之争看地下车库所有权的归属

【裁判旨要】即使南京市房产管理局等五部门制定的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》适用于本案争议车位,因为开发商与业主的商品房买卖契约明确约定地下车位的所有权属于开发商所有,五部门颁布的《规定》虽对地下车位的权属作出规定,但该规定不属于法律和行政法规范畴,故开发商与业主的商品房买卖契约中关于地下车位权属的约定合法有效,对购房业主及开发商具有法定约束力,地下车位权属的认定应根据购房合同的约定处理,即归属于开发商所有。

【南京物业律师点评】关于车位、会所、幼儿园等部位的所有权归属,应按照以下原则确定归属:

一、约定优先。首先,看商品房买卖合同是否对车位、会所等部位的归属做出了约定,有约定的按照约定确定归属。

二、约定违反法律、行政法规强制性规定的无效。如果商品房买卖合同关于车位、会所、幼儿园等部位的归属的约定违反了法律或行政法规的强制性规定,则相关约定无效。

三、没有约定的,看该部位面积是否进行公摊。在商品房买卖合同没有约定的情况下,如果车位、会所被列入小区公摊面积范围,则其产权归全体业主。

四、没有约定,也没有证据证明车位、会所的面积分摊入业主专有部位的,按照谁投资,谁使用,谁受益的原则,归开发商所有。

 

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)宁民终字第29号

上诉人(原审原告)南京市天山汇景园住宅小区业主委员会,住所地南京市玄武区天山路8号天山汇景园小区。

负责人张苏扬,该业主委员会主任。

委托代理人江来文,江苏泓图律师事务所律师。

委托代理人严玉中,江苏泓图律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)南京宏顺房地产开发有限公司,组织机构代码24968937-6,住所地南京市玄武区天山路6号。

法定代表人张克顺,该公司董事长。

委托代理人王海云,江苏苏韬律师事务所律师。

上诉人南京市天山汇景园住宅小区业主委员会(以下简称汇景园业委会)因与被上诉人南京宏顺房地产开发有限公司(以下简称宏顺公司)车位、车库纠纷一案,上诉人不服南京市玄武区人民法院(2013)玄民初字第2309号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年12月21日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

汇景园业委会原审诉称,宏顺公司系天山汇景园小区的开发单位,宏顺公司在天山汇景园小区地下车库共建设有55个地下停车位,车位建成后,宏顺公司将部分车位交付给小区的联合建设单位中国人民解放军南京军区司令部南京第二离休干部休养所(以下简称干休所),剩余车位由宏顺公司以永久使用权转让的形式销售完毕。2004年12月15日,南京市房产管理局、南京市建设委员会、南京市规划局、南京市国土资源局和南京市物价局联合颁布并施行《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》(以下简称五部门颁布的《规定》),该《规定》第6条规定:“根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位按以下原则确定归属:相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”宏顺公司于2004年开始销售天山汇景园住宅小区房屋,2005年12月30日向业主交付房屋,宏顺公司在该文件颁布之后交付房屋,地下车位一直销售至2013年,天山汇景园小区地下停车位的归属应适用《规定》的条款,即55个车位中的15%,计9个车位应属天山汇景园小区全体业主所有。故汇景园业委会诉至法院,请求判令宏顺公司向汇景园业委会交付天山汇景园住宅小区地下车库的9个停车位。

宏顺公司原审辩称,汇景园业委会未经过法定程序成立,不适格,且汇景园业委会起诉未得到业主大会或全体业主授权,故汇景园业委会并不具有起诉资格;天山汇景园小区已交付近十年,汇景园业委会请求已超过诉讼时效;天山汇景园小区房屋在2004年11月25日取得预售许可,五部门颁布的《规定》在2004年12月25日颁布实施,故小区的车位问题并不适用《规定》的条款内容,且宏顺公司与业主的商品房买卖契约中明确约定车位属于宏顺公司所有,宏顺公司有权转让或出租。综上,请求驳回汇景园业委会的诉讼请求。

原审法院经审理查明,2010年12月22日,汇景园业委会就其成立情况在南京市玄武区人民政府玄武门办事处备案。天山汇景园小区共有建筑三幢,系宏顺公司与干休所联合建设,其中01幢所有权人为中国人民解放军总后勤部,建筑面积为6414.62平方米,02、03幢由各业主所有,共计56户,02幢各户面积总和为3767.32平方米,03幢各户面积总和为6771.44平方米。2004年3月11日,宏顺公司取得地下车库建设规划许可,建成地下车库A库及B库,共计52个地下车位。2004年11月25日,宏顺公司取得02、03幢商品房预售许可。

另查明,宏顺公司在与02、03幢业主签订的商品房买卖契约中均约定:“甲方(宏顺公司)明确告知乙方(业主),高楼门66号(即天山汇景园小区)地下停车位及地下储藏室不属乙方所购房屋的配套,由甲方所有,甲方有权买卖、租赁。如乙方需购买,应按双方协商一致的价款与甲方另签购买契约。”

2004年12月15日,南京市房产管理局、南京市建设委员会、南京市规划局、南京市国土资源局和南京市物价局联合颁布并施行《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》,其中第6条规定:“根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位按以下原则确定归属:相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位”。第8条规定:“房地产开发企业在申请商品房销售许可时,应当在其提交的商品房销售方案中明确业主共用机动车停车位和业主专用机动车停车位的具体位置,并在销售时对两类停车位的具体位置和归属予以公示,房屋竣工交付时,两类停车位之间应当有明显的区分标识”。第15条规定:“本规定自发布之日起实施。本规定发布前房地产开发企业已经获准销售的商品房附属房屋,其产权归属不以本规定再行调整”。汇景园业委会据此认定该小区内的15%地下停车位属于全体业主所有,遂诉至原审法院。

原审审理过程中,汇景园业委会为证明其主体资格及起诉权利,举证了下列证据:

1、南京市玄武门街道备案的业主委员会成立备案材料。材料中包括筹备申请、业主名册、会议纪要、选举结果、通报等。

2、天山汇景园小区业主同意汇景园业委会提起此次诉讼的业主签名表一份。签名表记载签字业主共计51户,签字业主所占面积总计为8933.69平方米。

以上事实由备案登记表、房屋所有权证书、房屋分户面积对照表、商品房买卖契约、建设工程规划许可证、地下车库平面图及当事人陈述所证实。

原审法院认为,汇景园业委会提交的业委会备案材料可以证明汇景园业委会经法定程序成立,且在相关管理部门备案,故对宏顺公司关于汇景园业委会主体不适格的抗辩,原审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》规定有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。天山汇景园小区02、03幢计56户业主,加上01幢所有权人共计为57户,签名表签名户数为51户,签字面积总计为8933.69平方米,在面积和人数上均已过半数,故汇景园业委会所提交的业主签名表户数及所占面积均已超过法定标准,能够证明汇景园业委会起诉取得超过法定人数业主的授权,宏顺公司如否定业主签名表的真实性,应提供相反证据,现宏顺公司无相反证据否定业主签名表的真实性,原审法院确定汇景园业委会可以代表全体业主提起此次诉讼。

五部门颁布的《规定》于2004年12月15日颁布实施,而宏顺公司关于天山汇景园小区的商品房销售许可在2004年11月25日取得,五部门颁布的《规定》第8条规定房地产开发企业在申请商品房销售许可时,应当明确业主共用停车位……,宏顺公司申请商品房销售许可及批准销售系在《规定》颁布之前,故天山汇景园小区地下车位的权属处理并不适用五部门颁布的《规定》。即使适用,因为宏顺公司与业主的商品房买卖契约明确约定地下车位的所有权属于宏顺公司所有,五部门颁布的《规定》虽对地下车位的权属作出规定,但该规定不属于法律和行政法规范畴,故宏顺公司与业主的商品房买卖契约中关于地下车位权属的约定合法有效,对购房业主及宏顺公司具有法定约束力,地下车位权属的认定应根据宏顺公司与业主的约定处理。综上,汇景园业委会主张宏顺公司交付15%地下车位的请求,原审法院不予支持。

据此,依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定,原审法院判决:驳回南京市天山汇景园住宅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费720元,由汇景园业委会负担。

上诉人汇景园业委会不服原审法院判决,向本院提起上诉称,本案应适用五部门颁布的《规定》,理由如下:一、原审法院认为被上诉人申请商品房销售许可及销售时间是在五部门颁布《规定》之前,故认定该《规定》不适用案件的说法错误。大部分业主购买房屋时五部门颁布的《规定》正在实施,且在该《规定》实施前天山汇景园住宅小区尚未竣工备案,被上诉人及小区业主应根据已经实施五部门颁布的《规定》执行。二、原审法院认为被上诉人与上诉人在商品房买卖契约中关于地下车位权属的约定有效错误。上诉人认为,被上诉人在申请规划许可时已经向规划部门承诺地下车库为小区配套,故其在商品房买卖契约中通过合同约定排除义务的做法无效。三、全国人大法律委员会2007年3月12日在《关于﹤中华人民共和国物权法(草案)﹥审议结果的报告》中,明确界定:“车位、车库的归属,在本法公布前,有些地方的做法与草案有关规定不一致,本法公布后,对过去的问题,应当按照当时的规定或约定处理。”故对“老车位”、“老车库”问题,不适用物权法的规定,而适用物权法之前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定,或按当时的约定。综上,上诉人请求二审法院撤销原判,依法改判,由被上诉人承担一、二审诉讼费。

被上诉人宏顺公司辩称,一、被上诉人认为商品房附属房屋转让等问题的若干规定,不适用于本案争议,因规定第15条明确本规定发布前房地产开发企业已经获准销售,其产权归属不以本规定再行调整。而规定发布于2014年12月15日,南京市天山汇景园2014年11月25日已经获准销售,故此规定不适用于本案。二、被上诉人与所有购房业主的商品房买卖契约中明确约定地下车位的所有权属于被上诉人。被上诉人有权转让或出租,该契约为买卖双方经协商一致后订立的,不违反任何法律或行政法规强制性规定,合法有效,对各方均具有约束力。并且之后颁布的物权法第74条规定又一次肯定了商品房买卖契约的约定符合立法精神。三、被上诉人从未利用优势地位排除自己义务。商品房买卖契约是买卖双方通过充分协商一致订立的。契约的附件10更是以补充协议的形式形成,文字已经证明是被上诉人与购房业主经协商一致所订立,并非被上诉人预先拟定。且甲方明确告知乙方的文字提醒乙方注意补充协议内容,买卖双方相互之间不存在任何的欺骗和胁迫。而且商品房并非垄断商品,任何人均可以选择买或者不买,也可以选择购买其他开发商开发的商品房。故本案中商品房买卖契约的签订既完全代表买卖双方均是自愿接受所有合同条款,若房屋购买方在近l0年之后再对合同条款提出异议,显然属于不诚信。综上,被上诉人认为一审判决结果正确,上诉人的上诉请求和理由不能成立,请求二审驳回上诉,维持原判。

本院对原审查明事实予以认定。二审中,上诉人提交证据:一、南京市规划局关于南京市天山汇景园住宅小区业主委员会咨询的回复。以证明南京市天山汇景园住宅小区地下车位为小区配套设施,商品房买卖合同附件10中关于小区车位的约定,非真实意思表示,开发商存在欺诈行为,应认定无效。二、商品销售许可及其附件商品房共有共用明细表,编号为0003081号。上述证据用以证明:1、南京宏顺房地产开发有限公司申请商品房预售许可时并未包含地下车位销售的许可,故一审法院认为该销售许可的发生日期在五部门规定生效之前,认为车位不适用该规定错误。2、商品房共有共用部位明细表明确规定,地上、地下车库待政府明确规定后,另公示。五部门规定出台后,被上诉人应根据该规定划出15%的公共车位。三、商品房销售许可及其附件商品房共有共用部位明细表,编号为0003086号,证明目的与证据2相同。四、关于根据物权法车位外租外卖须得业主同意的新闻,以证明本案关于车位、车库纠纷应适用五部门的规定。被上诉人质证认为:我方对上诉人所提交的证据真实性无法确认,上诉人早就有该份证据,自己拒不在法律规定期限内向法庭提交,应视为其本身对自己权利举证的放弃,上述证据不属于新证据,请求法庭不作为新证据采纳。

本院认为,南京市五部门颁布的《规定》于2004年12月15日实施,其中明确《规定》发布前房地产开发企业已经获准销售的商品房附属房屋,其产权归属不以该《规定》再行调整,而被上诉人宏顺公司开发的涉案商品房销售许可在2004年11月25日取得,故天山汇景园小区地下车位的权属处理并不适用五部门颁布的《规定》。被上诉人在与业主签订的商品房买卖契约中亦明确约定地下车位的所有权属于宏顺公司所有,因此上诉人汇景园业委会起诉主张天山汇景园住宅小区地下车库中的9个车位应属全体业主所有并要求被上诉人交付,没有事实和法律依据,对其上诉请求,本院不予支持。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费720元,由上诉人汇景园业委会负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李飞鸽

代理审判员  马 帅

代理审判员  张卓慧

二〇一五年四月十日

书 记 员  朱亚芳

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