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小区车位所有权属于谁?

近年来,随着汽车数量的爆发性增长,停车难成为城市的普遍现象。用“一位难求”来形容再贴切也不过了。随之而来停车费用大幅上涨,小区车位权利的归属受到越来越多业主的关注。因车位所有权的归属,停车费的分配而引发的纠纷层出不穷。那么小区内停车位的所有权究竟属于谁?究竟属于开发商、特定业主还是属于全体业主共有?

首先,从时间上来划分,2007年《物权法》的施行是一个分界点。

2007年10月1日,《物权法》正式施行,国家首次从法律层面规定了如何确定停车位的归属,即《物权法》第74条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。具体的说,规划用于停放汽车的,无论地上还是地下车位,由开发商与业主通过约定方式决定归属,约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约。地面停车位如占用业主共有的道路或者其他场地的,归业主共有,占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。

《物权法》实施之前,对于小区车位的归属缺乏相应法律规定,实践中往往从以下几个方面来判断车位的所有权归属:1、是否将车位面积分摊到业主专有部分;2、车位的建筑成本是否分摊到全体业主;3、是否改变了原有的规划,是否系将原规划为业主共有的停车位改为出售、附赠等。如果符合上述一项或多项条件,法院一般会判决车位归全体业主共有。不过,张明明律师认为,由于2007年建成的车位距今已经使用较长时间,在考量上述条件的同时,还应尊重车位使用的历史现状,不可简单处理历史遗留问题。

其次,从空间维度来划分,小区车位分为地面停车位和地下停车位,其权利归属有所不同。

一、地面停车位分为两种类型,一种是地面露天停车位,另一种是建筑物的首层架空层车位。

1、关于地面露天停车位的归属。

根据物权法第74条的规定,地面车位又存在占用业主公共道路形成的停车位和规划车位两种形式。

74条明确规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。其中,占用业主共有道路的停车位比较容易界定,而其他场地界限比较模糊。根据物权法规定,小区规划区内除属于城镇公共道路、公共绿地和业主专有部分以外的部分,均应属于业主共有部分,占用城镇公共道路、公共绿地和业主专有部分以外的部分用于停车的停车位均应属于业主共有车位。

2、关于利用建筑物的首层架空层用于停放汽车的车位,其权利归属应当按照架空层的权利归属来确定。

若架空层属于全体业主共有,则架空层车位属于全体业主共有,否则属于开发商所有,开发商可以通过附赠、出售等方式与业主约定权利归属。从现实情况来看,一层架空层的权利归属非常复杂,其纠纷和车位车库所有权归属纠纷一样很常见,其处理原则与物权法施行前车位所有权纠纷的处理原则类似,此文不再展开。

二、地下车位也分两种:一种是专门规划用于停车的地下车位,一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。

1、专门规划用来停车的地下停车位归属于开发商,其理由分述如下:

《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。据此,建设用地使用权不再是平面上的概念,而是一个立体的概念,地下空间土地使用权首次为法律确认。地下车位(库)占用的土地可以单独取得使用权,地下车位可以取得独立所有权。

1997年12月1日起实施的建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第25条条规定:“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”也就是说法律认可开发商投资并且拥有所有权。

1995年9月8日建设部关于印发《商品房销售面积计算及公式建筑面积分摊规则》(试行)的通知的第9条规定:“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公共建筑面积,作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。”既然不计入公共建筑面积,也就是说它并不属于公共用地,是独立于地面的建筑用地使用权存在的单独的建设用地使用权。

因此利用地下空间规划建设的停车位(库),其土地使用权可以单独取得,开发商有权取得地下车位的土地使用权和车位所有权,此后其可以出售、附赠给业主所有,也可以自留出租。如果业主未能通过购买等方式取得地下规划车位的所有权,则所有权应当属于开发商所有。

二、关于地下人防工程开发利用的停车位,按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定归属。

1997年1月1日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第5条规定:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。(第1款)国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。第26条规定:“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第29条规定:“平战结合的地下工程,平时由建设或使用单位进行管理,并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”以及第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。”

对于这种平时用于停车的地下人防工程车位是不计入公用建筑面积的,因此不是共有部分。按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,地下人防车位通常由开发商投资建设,所以其权利归属于开发商所有,开发商可以向业主出租,在满足业主需要的前提下,还可以对外出租。不过,人防车位的使用是受到限制的。在战时,这些都要归人民防空指挥机构统一调度、无偿使用,任何单位和个人必须无条件的服从,不得阻碍和干涉。

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