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小区会所权属认定和会所处分权利限制的必要性

【南京物业律师点评】会所作为住宅小区的配套设施,其功能应当是为了满足业主在休闲、娱乐方面的需要,虽然开发商可以通过商品房买卖合同约定会所的所有权归属于开发商,但是根据物权法的精神以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的精神,对会所的利用应当首先满足业主的需要。该规定并不妨碍开发商有权对外转让会所的所有权,但是为满足业主对会所使用的需要,应当从法律层面做出规定,对会所的功能的改变进行限制,而不是对开发商或新产权人处分会所的权利做出限制。

正文:目前各地小区自业主成立业委会以后,对小区公共事务的关注得到了空前的活跃,这种现象一方面激活了小区业主对自身权益的关注,另一方面由于《物业管理条例》和《物权法》对小区建筑物专有权和共有权的判断标准过于原则,使得法院的司法审判的标准差异过大,导致各地判决缺乏统一性,而这种判决的差异性又加大了业主和建设单位的质疑和分歧,最终演变成无论法院作何种努力的平衡,总能引起另一方的激烈抨击。

立法条款本身存在的不明确,再加上各地法院判决理由的明显分歧,促使开发商动用自己的社会关系或人大代表、政协委员的身份进行立法游说,而业主们则裹挟于群体性的民意或舆论,也试图影响着司法的判决,但由于业主过于民粹和非理性的言论以及缺乏法律上的代言能力,使他们的意见完全不能够被司法吸纳,这一点从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的内涵来看,对有些权属的性质判断其实早已有了定论,无论存在何种争议,最高法院的立场原则上仍然是建设单位优先。

所以,小区会所虽然也是公共配套设施的一部分,但也诚如我之前所指,小区公共配套设施并不一定必然属于全体业主所有,把小区公共配套设施误以为是全体业主所有,不过是一种朴素的生活经验,而非法律本来的含义,至少最高法院作出的司法解释已是否定了这种理解。

而有些法官之所以一看见会所、车位等设施在性质上是公共配套,就以为应是全体业主所有,也同样是基于单纯的生活经验形成的概念判断,而非基于法律上的思考。事实上,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条就明确规定,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。因此,如果我们以这条司法解释的判断标准去衡量作为公共配套设施的车位、摊位,那么只要在构造上具有独立性,能够明确区分,在利用上具有独立性,可以排他使用,都是可以作为建设单位专有权属的保留。

从上述条款的分析中,我们可以得到不能完全封闭的车位和摊位尚且如此,那么形同房产、更具有封闭性、独立性、排他性的会所无疑更具有专有权属,因此,除非在法律上有特别规定,如物业管理费用房就明确规定为全体业主共有,否则会所依最高法院的司法解释无疑就属于建设单位所有,而那种只要以为是小区公共配套设施就一定属于全体业主所有,这种观点无论是业主的看法还是法官的看法,其实都与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定不符。

小区会所的专有权虽然归属于建设单位,但建设单位不具有商品房一样的处意分权,这是我的第二个观点,这个观点的澄清,是非常有利于解决很多人包括法官的顾虑,因为法官常有这么一种顾虑,以为如果法院把会所的专有权确定给建设单位所有,一旦建筑单位将会所进行对外销售,小区业主可能就没有办法再使用会所或会所彻底就跟全体业主无关了。

我认为这种观点说到底也是一种误解,这种误解的理由和逻辑与会所专权确认一样,同样是没有理解公共配套设施的真正内涵。

在我看来,会所和车位的性质应是一样的,都是公共配套设施,但业主有使用权并不一定有所有权,目前车位现在可以销售给业主个人专属使用,也可以确认给全体业主使用,甚至这种使用权如产权一样可以转让,本身就说明了很多问题,但是使用权毕竟不是所有权,因此,法律就对这种使用权设定了一个前提限制,那就是要优先满足于业主的需要,而优先满足于业主需要,其背后的法理就是因为车位是属于公共配套设施,所以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条就明确规定, 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

这就等于把商品房的专有绝对处分权与公共配套设施的有限处分权给区分开来,对商品房的专有权,建设单位和受让业主有绝对的处分权,对车位的权属处分,最高法院则仅肯定了建设单位有权以出售、附赠或者出租等方式处分,但必须处分给小区的业主使用,才符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。同理,会所作为小区的公共配套设施,建设单位同样可以以出售、附赠或者出租等方式处分,但前提条件也同样是只能处分给小区业主使用,而且其使用的功能上也要受到限制,即必须要只能给小区业主提供文化和娱乐方面的用途,而不能转让给非本小区的业主,也不能改建为对外营私的酒楼或宾馆。

因此,我们只要把这个会所使用功能和使用条件在法律上予以明确,法官就能突破心理障碍,大胆的作出相应的判决,而不必再去纠结于小区公共配套设施的这个概念。

事实上我们只要对小区会所作处分权作出一定程度上的限制,就能既保证会所的小区公共配套设施的性质不变,又能使会所的经济利用价值得到合理化,取得一个新的平衡点,虽然这种处理不能满足业主和建设单位对权属的绝对要求,但也远远好过建设单位偷偷将会所改建为私人场所或私自对外销售。

本文转自梅春来律师新浪微博,网页地址http://blog.sina.com.cn/s/blog_4c808cbd0102xwnb.html

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