南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则2012

【律师点评】此规定由南京市住建委发布，在出现物业撤场这种矛盾激化的事件时，本规则确实可以起到良好的指导作用，但是由于此规定不属于强制性规定，其执行还是要靠各方主体的自觉，以及政府部门的有力监督。

南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则

宁建物字〔2012〕233号

各有关单位：

为进一步加强物业服务企业退出在管项目行为的指导，保证物业管理区域有序移交、和谐稳定，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》，及《南京市加强住宅区物业管理工作实施意见》、《南京市物业服务企业和从业人员信用信息管理办法》的有关规定，制定本规则。

一、项目接收主体

已成立业主大会的物业项目，经业主大会委托的业主委员会可以作为项目移交的接收方。未成立业主大会的物业项目，经全体业主委托的物业服务企业可作为项目移交的接收方。

未成立业主大会物业项目，全体业主也未做出委托交接决定的，经街道确定的小区管委会或小区临时管理单位可以作为项目移交的接收方。

二、退出程序

物业服务企业决定不再提供事实服务，或在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当按照规定完成项目移交和退出。物业服务企业应当在项目退出前完成以下工作：

（一）提前3个月书面告知接收主体和项目所在地街道办事处（乡镇人民政府），并在物业区域内的显著位置向全体业主公示。

（二）退出截止时间前1个月，向接收方提交移交目录，以备交接和查验。

（三）将退出通知、移交目录等相关情况，书面报辖区街道办事处（乡镇人民政府）及区县物业行政主管部门备案。

（四）按照《南京市物业管理办法》第二十五条规定和合同约定，办理项目交接手续，完成移交工作。

三、移交内容

物业服务企业应当按照约定与接收方完成项目移交，移交的内容应包括与物业服务有关的全部业主资料、管理资料和建筑物资料。具体有：

（一）物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料；

（三）共用设施设备清单；

（四）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（五）业主名册、入住交房资料和业主水、电表抄见数；

（六）尚在生效的，属于全体业主共有的共用部位、商业用房经营的出租合同等相关资料；

（七）合同约定及法律、法规规定的其他资料。

四、行为规范

（一）物业服务企业应当与项目接收方充分协商交接退出事宜，形成书面协议。

（二）物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得单方面停止物业服务。与接收方另有约定的除外。

（三）物业服务企业在项目退出过程中不得出现以下行为：

1、拒不移交物业服务用房和相关资料；

2、拒不配合交接查验；

3、以业主欠缴物业费、公共能耗费等为由，逾期拒不撤出物业管理区域；

4、法律、法规、规章禁止的其他行为。

（四）原物业服务企业尚未撤出物业项目的，新的物业服务企业不得强行接管。

（五）业主大会未做出选聘决定，为保证物业服务不被中断，接收方在辖区街道的指导下，可与物业服务企业签订临时服务合同，临时合同时间一般不超过3个月。

（六）项目交接后的遗留问题应通过交接双方协商解决，协商不成的应通过司法途径解决。

五、监督管理

（一）区（县）物业行政主管部门、街道物业办负责辖区内物业项目交接行为的指导、监管。

（二）物业服务企业违反本通知要求退出和承接项目的，由区县物业主管部门要求其限期整改，逾期不整改的，由区县物业主管部门上报，市物业主管部门依据《物业管理条例》第五十九条、《江苏省物业管理条例》第四十一条第四款、《南京市物业管理办法》第四十条进行处罚。

（三）物业服务企业退出和承接项目行为列入我市物业企业及相关从业人员信用信息，对违反本通知要求退出和承接项目的物业企业及其有关人员，将视情节予以行业内通报、降低信用等级的处罚。

以上规定，请遵照执行，特此通知。

二〇一二年三月十四日