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物业企业法律风险防范(提纲)

【法律知识讲座】本团队律师可以根据物业企业需要,就物业企业关心的法律问题,提供法律知识讲座服务,欢迎来电联系!

物业企业常见法律风险防范

张明明律师简介

 张明明律师    南京大学法学学士

江苏苏源律师事务所合伙人

江苏省律师协会省直分会民事专业委员会秘书

扬州大学法学院法律诊所指导老师

从事律师职业前就职于南京万科物业任法务专员

曾经或正在服务的物业企业:南京安居物业有限公司(一级)、南京高度物业管理有限公司(一级)、南京万科物业服务有限公司(二级)、南京保利物业管理有限公司(二级)、南京金基物业管理服务有限公司(三级)、南京怡居物业管理有限公司(二级)等。

联系电话:15951862369、86229944;

传    真:86229833;E-mail:lawyer_m@163.com;

联系地址:南京市鼓楼区江东北路305号滨江广场2幢18、19层。

王舒

王舒律师,男,南京大学法学学士、法律硕士,现为江苏苏源律师事务所执业律师。执业证号:13201200910558043。王舒律师擅长办理公司法律顾问,企业并购、破产等非诉讼业务及处理合同纠纷,房地产纠纷,物业纠纷,劳动纠纷等诉讼业务。

王舒律师作为苏源律师事务所建筑与房地产律师团队成员,为多家房地产企业提供法律顾问服务,先后担任香港联盛集团、江苏中浩集团、南京金基集团、江苏经纬集团、江苏三六五网络有限公司、南京盈嘉恒升实业有限公司、南京大华投资发展有限公司、南京鸿德房地产开发有限公司、江苏宏诚置业有限公司、江苏越商置业发展有限公司、江苏乾康房地产实业有限公司 南京同步房地产投资顾问有限公司、南京和普置业顾问有限公司、南京正旺置业有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司等企业的常年法律顾问,为顾问单位处理了大量诉讼及非诉讼业务,掌握了丰富的办案经验与技巧。也曾为南京某国有企业改制提供全程法律服务,并处理南京某大型建设集团破产相关事宜。

执业专长:公司法律顾问,企业并购、破产,合同纠纷,房地产纠纷,物业管理纠纷、劳动纠纷,刑事案件。

执业理念:“诚朴敬业,笃思敦行”

联系电话:13913333455;

E-mai:13913333455@163.com

 

 

物业法律纠纷现状——以江苏丹阳法院和北京通州法院为例

  • 北京通州法院
  • 近三年来,通州法院共受理物业服务合同纠纷案件4299件,目前已审结4006件。其中撤诉1639件,判决1720件,调解647件。物业服务合同纠纷中,物业公司追缴物业费案件数量达到了4099件,占三年总收案量的3%,业主诉物业类案件183件,占三年总收案量的4.2%,这两类案件共占物业服务合同纠纷案件的99.5%。

 

物业法律纠纷现状——以江苏丹阳法院和北京通州法院为例

  • 江苏丹阳法院
年份 数量 增长率 调撤率
2011 231 13.2 90.9
2012 286 23.8 61.8
2013 311 9.5 71.3
2014上 279 34 50.1

 

幻灯片5

物业法律纠纷特点

  • 数量多、金额小、成本高
  • 抗辩理由相同、调撤率高
  • 规模小的公司承接的项目发案率高、调撤率低
  • 老旧小区发案率高、调撤率低
  • 业主维权意识上升、法律知识相对生疏

常见物业法律纠纷类型

  • 物业费、公摊费用纠纷
  • 管理责任纠纷:财产损害和人身损害赔偿纠纷
  • 员工职务侵权纠纷
  • 业主知情权纠纷
  • 撤销权纠纷

一、物业费纠纷风险防范

  • 1、业主资料不全的风险
  • 2、催收方式风险
  • 3、诉讼成本化解
  • 4、常见抗辩理由及法律对策
  • 5、管理处印章管理风险

 

二、物业管理责任风险防范

  • 1、物业管理内容
  • 2、物业管理责任的界限
  • 区域界限
  • 标准界限

二、物业管理责任风险防范

  • 3、常见的物业管理责任案例分析
  • 财产失窃
  • 案例分析:停车卡案例、巡逻记录案例
  • 公共管道堵塞、破裂,污水浸泡
  • 案例分析:主井堵塞、异物堵塞、屋面堵塞、管道破裂各一例
  • 消防事故
  • 案例分析:楼道堆放杂物案例、消防栓案例。

 

二、物业管理责任风险防范

  • 高空坠物
  • 案例分享:物件事故、第三人责任事故
  • 公共设施设备事故
  • 电梯、围墙、游泳池、扶梯、窨井盖事故案例
  • 业主家中遇害
  • 案例分享:

二、物业管理责任风险防范

  • 4、对策
  • 验收
  • 演练
  • 检查巡逻记录收集和保存
  • 现场证据收集和保存
  • 保险

 

三、员工职务侵权责任风险防范

  • 案例:保安伤人案
  • 对策:
  • 1、及时报警,查清责任;
  • 2、人员救治,避免扩大损失;
  • 3、现场摄像,证据保全;
  • 4、员工调查材料,便于追责。

四、业主知情权纠纷

  • 1、知情权的内容
  • 案例分析:某小区业主诉物业公开公共收益案

2、对策:

五、业主撤销权

1、撤销权内容

2、撤销权案例分享

3、对策:

除斥期间和诉讼时效

证据收集和保全

物业用工法律风险

  • 未签订劳动合同法律风险
  • 医疗期待遇法律风险
  • 年龄、体检、
  • 社保法律风险
  • 年龄、户口、社保待遇
  • 加班工资法律风险
  • 入职、离职管理法律风险

 祝大家工作顺利、生活愉快!

谢谢!

 江苏苏源律师事务所

张明明律师

联系电话:15951862369

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