江苏南京房产物业律师网近年来，市民对小区公共收益的去向越来越关注。2020年9月-12月，江苏省消费者权益保护委员会委托第三方调查公司开展江苏省小区公共收益调查。调查发现，超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，仅5.3%的受调查物业满足业主查看公共收益账目的需求。
停车泊位和广告是小区公共收益的主要来源
线上调查发现，共有区域主要的经营项目及公共收益来源是“公共道路停车泊位的停车费、管理费”和“电梯、楼顶、外立面广告位的广告费”，占比分别为61.4%和54%。除此之外，通过“设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜”和“利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用”的小区占比也在40%以上。
此外，调查显示，受访者所在小区年公共收益总额在10万~30万（不含30万）的占比最高，为33.7%；年公共收益总额小于10万的小区占比排在第二位，为20.9%；小区年公共收益总额在30万~50 万（不含50万）的占17.7%；年公共收益总额在50万及以上的小区占比相对较小，为9.8%；年公共收益在100万及以上的小区仅占了3.1%；除此之外，有近两成的受访者（17.9%）对所在小区每年的公共收益总额是多少并不清楚。
项目决定权和收费标准决策主要在物业
根据《物业管理条例》，小区公共区域的使用、资金的支配等都应征得相关业主、业主大会同意后才可按照规定继续实施或执行。不过调查发现，小区共有区域经营项目的决定权主要在物业，收费标准的决策方也主要是物业。数据显示，由物业决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为59.5%、61.8%和57.3%；由业主大会开会讨论决定三项事务的占比分别为6.1%、6.1%和9.2%；其他方式如由物业和业委会共同决定、由业主投票等方式决定三项事务的占比都不足5%。
此外，本次调查还了解到，小区存在物业人员、业主委员会成员和经营者身份重叠的现象。部分物业管理者的身份是业主，同时还是业主委员会成员，“三重身份”形成了一个闭环，造成了监管漏洞。这也导致居民对小区公共收益管理者产生不信任感。调查显示，超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理。认为“使用金额与公共账户余额对不上”的受访者最多，占比为 45.9%。而认为“物业公开的维修费用明显高于市价”和“物业总是先使用再通知业主的不合理使用”的情况紧随其后，分别占比44.9%和41.1%。
仅5.3%的物业让业主查看公共收益账目
根据《江苏省物业服务收费管理办法》，物业服务企业应当定期公示物业收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。但在调查的113家小区物业中，仅5.3%（6家）的物业满足业主的要求；其余占94.7%（107家）的物业皆以不同的理由未提供公示材料以供业主查看。此外，仅有8家小区内可见公共收益公示信息。调查数据显示，一年公布一次公共收益账户余额的小区占比最高，为38.1%，每月公布一次公共收益的小区占比仅为2.3%。从未公布过公共收益账户余额的小区占比为13.7%。
省消保委建议：对不履行公示的物业进行处罚
针对上述问题，江苏省消保委提出，应明确小区账目等相关信息公开的频数和公示时间，将小区物业信息公开的监督工作纳入小区的管理规范中，建议对不履行公示要求的物业，进行一定的处罚并记录在案。物业公司还应利用多种渠道的新媒体资源，增加信息公开公示的有效性。
在规范小区管理方面，省消保委建议，一方面，在业主委员会的评选过程中，评选要求参与竞选的人员，不得与物业之间有利害关系。若后期发现业委会成员与物业人员存在利益关系，应及时召开业主大会，及时规避有关人员。另一方面，建立监督举报机制，将投诉电话公示和实际效果作为对物业工作监管内容的一项。
