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物业企业如何合理利用小额诉讼程序催收物业费?

物业企业如何合理利用小额诉讼程序催收物业费?
小额诉讼22015年2月4日开始施行的《民事诉讼法》司法解释二百七十四条规定,物业合同纠纷案件可以适用小额诉讼程序。从此,物业服务费纠纷案件的审理方式发生了很大变化,该类案件不再立案难,各地法院受理物业服务费纠纷案件的数量激增。物业服务企业非常有必要了解和掌握小额诉讼程序。
一、小额诉讼程序的特点
1、一审终审。适用小额诉讼程序审理的案件,由一审法院作出裁决之后立即生效、不能上诉,一审判决后即可以申请执行,程序更加高效。小额诉讼案件可以申请再审,但是申请再审不影响案件的执行。
2、时间快。小额诉讼案件的举证期限一般不超过七日,当事人要求书面答辩的,不超过十五日。而普通程序的举证期限一般不少于三十日,答辩期一般不超过十五日。小额诉讼案件一般在一个月内审结,普通程序案件一般应在六个月内审结。
3、程序简单。小额诉讼程序案件的管辖异议和驳回起诉裁定均不能上诉。法院的送达程序非常简便,如果当事人双方均表示不需要举证期限、答辩期间的,人民法院可以立即开庭审理。
二、“小额”的确定标准
诉讼标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的为小额诉讼。以南京市为例:江苏省2014年在岗职工年平均工资为61783元,乘以30%可以得出数额为18534元,即在2015年期间,起诉物业费不超过18000元的,都可以适用小额诉讼程序审理。
三、应对小额诉讼程序需要注意的事项。
虽然小额诉讼程序给物业企业带来了便利,但是由于法院办案人员有限,案件数量激增,法官的工作压力有增无减。所以作为物业企业在诉讼前必须注意以下几点,以提高效率:
1、诉讼不是解决收费问题的根本手段,只有做好服务才是根本。慎用诉讼手段,诉讼应限于那些恶意拖欠、长期拖欠或者是拖欠数额较大的业主。
2、建议分期分批起诉,动辄几十上百户的起诉不可取,除非打算退场。
3、做好和法院的沟通,主动与法官联系,主动协商处理开庭时间、送达等事项,提高办案效率。
4、注重业主信息的收集,对于业主身份证号码、住址等信息不全的案件,可能无法适用简易程序审理,必须在诉前做好调查核实工作。
总之,小额诉讼程序的立法目的在于“快立、快审、快结”,这非常有利于维护物业服务企业的利益,物业企业应当充分注意这一变化,掌握这一程序,但是要合理利用小额诉讼程序,不能将诉讼作为收费的主要方法,同时起诉大量业主应慎重,以免大部分业主联合起来证明物业服务不到位,法院判决物业费打折。
江苏苏源律师事务所 张明明律师

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