物业企业如何合理利用小额诉讼程序催收物业费？

物业企业如何合理利用小额诉讼程序催收物业费？
2015年2月4日开始施行的《民事诉讼法》司法解释二百七十四条规定，物业合同纠纷案件可以适用小额诉讼程序。从此，物业服务费纠纷案件的审理方式发生了很大变化，该类案件不再立案难，各地法院受理物业服务费纠纷案件的数量激增。物业服务企业非常有必要了解和掌握小额诉讼程序。
一、小额诉讼程序的特点
1、一审终审。适用小额诉讼程序审理的案件，由一审法院作出裁决之后立即生效、不能上诉，一审判决后即可以申请执行，程序更加高效。小额诉讼案件可以申请再审，但是申请再审不影响案件的执行。
2、时间快。小额诉讼案件的举证期限一般不超过七日，当事人要求书面答辩的，不超过十五日。而普通程序的举证期限一般不少于三十日，答辩期一般不超过十五日。小额诉讼案件一般在一个月内审结，普通程序案件一般应在六个月内审结。
3、程序简单。小额诉讼程序案件的管辖异议和驳回起诉裁定均不能上诉。法院的送达程序非常简便，如果当事人双方均表示不需要举证期限、答辩期间的，人民法院可以立即开庭审理。
二、“小额”的确定标准
诉讼标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的为小额诉讼。以南京市为例：江苏省2014年在岗职工年平均工资为61783元，乘以30%可以得出数额为18534元，即在2015年期间，起诉物业费不超过18000元的，都可以适用小额诉讼程序审理。
三、应对小额诉讼程序需要注意的事项。
虽然小额诉讼程序给物业企业带来了便利，但是由于法院办案人员有限，案件数量激增，法官的工作压力有增无减。所以作为物业企业在诉讼前必须注意以下几点，以提高效率：
1、诉讼不是解决收费问题的根本手段，只有做好服务才是根本。慎用诉讼手段，诉讼应限于那些恶意拖欠、长期拖欠或者是拖欠数额较大的业主。
2、建议分期分批起诉，动辄几十上百户的起诉不可取，除非打算退场。
3、做好和法院的沟通，主动与法官联系，主动协商处理开庭时间、送达等事项，提高办案效率。
4、注重业主信息的收集，对于业主身份证号码、住址等信息不全的案件，可能无法适用简易程序审理，必须在诉前做好调查核实工作。
总之，小额诉讼程序的立法目的在于“快立、快审、快结”，这非常有利于维护物业服务企业的利益，物业企业应当充分注意这一变化，掌握这一程序，但是要合理利用小额诉讼程序，不能将诉讼作为收费的主要方法，同时起诉大量业主应慎重，以免大部分业主联合起来证明物业服务不到位，法院判决物业费打折。
江苏苏源律师事务所 张明明律师